Finalmente, depois de algum tempo do anúncio realizado pelo Ministro da Fazenda Guido Mantega, foi criado o registro único de compra e venda de imóveis.
Assim, através da Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de 2014, nos artigos 10 a 14, foi estabelecido que os negócios jurídicos de compra e venda ou hipoteca e alienação fiduciária de imóveis, por exemplo, são plenamente válidos e eficazes em relação aos atos jurídicos antecedentes e que não tenham sido levados a registro ou averbação na matrícula do imóvel.
Em outras palavras, não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes do registro de imóveis aos terceiros que desconhecem eventuais restrições ou alienações anteriores, por não terem sido levadas ao registro de imóveis.
Evita-se assim, que eventuais penhoras, ônus e até compra e venda não levada ao registro de imóveis possam ser opostas aqueles que, desconhecendo esses atos antecedentes, tenham realizado algum negócio jurídico em relação aos imóveis confiando na inexistência de qualquer obstáculo ou restrição.
Trata-se, na verdade, de aplicação do Princípio da Publicidade já adotado no Direito Brasileiro, relativamente ao registro imobiliário. Por esse princípio, considera-se que o registro torna público a todos o conhecimento dos atos e fatos ali registrados. Os registros são feitos para informar a toda e qualquer pessoa a situação do bem imóvel, como o atual proprietário e a eventual existência de ônus ou restrições incidentes sobre a propriedade, promovendo a garantia e segurança a terceiros que pretendam realizar quaisquer negócios imobiliários.
Evitam-se, assim, surpresas àqueles que desconhecendo quaisquer atos jurídicos anteriores e não levados ao registro de imóveis, tenham, por exemplo, comprado o imóvel presumindo que não havia qualquer impedimento.
Essa situação já era praticada por decisões judiciais embasadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê: “O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, inclusive quando o crédito é trabalhista.
Contudo, existe uma exceção no entendimento dos tribunais: quando o crédito decorre de dívida fiscal, basta que esteja regularmente inscrito como dívida ativa, conforme previsão do Código Tributário Nacional (art. 185), ainda que nada conste do registro de imóveis, conforme decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.141.990⁄PR, rel. o Min. Luiz Fux, decidido sob o rito dos recursos repetitivos.
À primeira vista, parece que tal entendimento não se modificará com a vigência da referida Medida Provisória 656, pois decorre de aplicação da lei tributária vigente, o que recomenda cautela e profunda investigação não só perante o Registro de Imóveis, mas sobretudo do cadastro e histórico do proprietário vendedor.
Por fim, destaca-se que a referida criação do registro único de compra e venda de imóveis é transitória, pois estabelecida por medida provisória que depende de conversão em lei no prazo de 60 dias, prorrogável uma vez por igual período, na forma do artigo 62 da Constituição Federal.
Não se trata, portanto, de norma “inovadora” ou que possa permitir a segurança e simplificação necessárias que os negócios imobiliários deveriam trazer aos interessados, sendo papel do Governo estabelecer normas e regras que incentivem transparência e previsibilidade, até como forma de incentivar os necessários investimentos no setor imobiliário.
Por: Sérgio Eduardo Martinez
Advogado – sócio de Martinez Advocacia (associada a Mundie & Advogados) Sócio de escritório de advocacia com ênfase no atendimento de empresas ou pessoas físicas na área cível, tributária e contratual. É autor do livro “Alienação Fiduciária de Imóveis”, lançado em 2006, pela Norton Editora. É co-autor na obra “Novo Direito Imobiliário e Registral”, lançado em 2008 pela Editora Quartier Latin. É autor de diversos artigos e trabalhos jurídicos publicado em sites e revistas especializadas. É assíduo contribuidor do Boletim de Direito Imobiliário – BDI da ed. Diário das Leis. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos – UNISINOS – 2001. Inscrito na OAB/RS sob o nº 32.803.
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