DISTRATOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DE IMÓVEL NA PLANTA

Após um boom no mercado imobiliário, o que se vem observando nos últimos anos é um caminho de estagnação, e com mais de R$62 milhoes de brasileiros inadimplêntes, é constante ver casos de brasileiros que precisam devolver imóveis e contratos que precisam ser rescindidos. São muitos os motivos que levam à devolução e, quando isso ocorre, o sentimento é de pânico por parte do proprietário, que poderá perder grande parte do montante investido.

Nessa hora, entretanto, é preciso calma, lembrando que mesmo quem vive dificuldades por não ter condições de pagar as prestações de imóvel que comprou na planta possui direitos nesse caso de querer romper com o contrato e devolver o imóvel, que inclusive, ainda não recebeu. Com isso será possível diminuir em muito as perdas financeiras.

O termo técnico de rescindir o contrato e pedir de volta os valores pagos é “distrato” contratual, em geral, todos os contratos podem ser distratados. Como advogado experimentado na vivência e acompanhamento de dezenas de distratos, resolvi relacionar os direitos de quem quer devolver imóvel na planta.

Seus direitos no distrato para devolução de imóvel comprado na planta

Se necessário, se pode solicitar o distrato judicialmente, se houver recusa no recebimento da sua intenção de romper o contrato. Ao desistir da compra você não pode perder todo o dinheiro que pagou. A construtora recebe o imóvel de volta, e deve devolver no mínimo 75% do que foi pago pelo comprador, caso a culpa do distrato seja do proprietário, por não conseguir uma linha de crédito para financiamento, por exemplo.

O contrato de compra e venda de imóvel na planta, se tem um assunto que tira o sono de incorporadores, consumidores e imobiliárias, certamente é a ocorrência de desistência (resilição) ou inadimplemento de uma das partes (resolução), tendo em vista a inexistência de regramento específico e detalhado a respeito, e a dificuldade de aplicar de modo equilibrado o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Incorporações, quando da formalização dos distratos.

Na tentativa de amenizar essa insegurança jurídica, em 2015 o STJ (Superior Tribunal de Justiça) editou a Súmula 543, determinando que, havendo resolução contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deveria ser realizada a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio.

Todavia, a consolidação desse entendimento não foi suficiente para colocar fim às diversas controvérsias que abrangem a questão. Qual seria a porcentagem de retenção? Deveria ser calculada sobre o valor pago, ou sobre o valor do contrato? E como ficam os honorários de corretagem, uma fez efetivada a aproximação das partes?

Diante de todos esses questionamentos, foram criados dois projetos de lei, pelas duas casas legislativas, que visam sanar as lacunas existentes, e responder de uma vez por todas, as dúvidas oriundas do desfazimento dos negócios imobiliários dessa natureza.

Projeto de Lei do Senado Federal nº 288/2017:

I – Prevê a possibilidade de o comprador resilir unilateralmente o contrato perante a incorporadora, desde que ainda não tenha tomado a posse do imóvel.

II – O comprador terá direito à devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, desde a data do pagamento até a data da devolução, sendo permitida a retenção no importe de: a) 13% (treze por cento), se a desistência for devido a incapacidade laborativa ou perda de emprego; e b) 36% (trinta e seis por cento), se for imotivada.

III – A retenção, que será calculada sobre o valor pago, abrangerá todas as despesas, inclusive a comissão de corretagem.

IV – A devolução ocorrerá em 6 (seis) parcelas, vencendo-se a primeira em 60 (sessenta) dias, a contar: a) Do pedido, se a desistência for por incapacidade laboral ou desemprego; b) Ou da data do registro da instituição do condomínio, ou da “revenda” do imóvel, se imotivada.

V – Se a incorporadora descumprir os prazos de devolução, perderá o direito de retenção, e deverá pagar mais 20% (vinte por cento) de multa sobre o valor a ser devolvido, além de 1% (um por cento) ao mês, a contar do pedido de resilição até a data do pagamento.