COMO LIDAR COM A REDUÇÃO NO BOOM IMOBILIÁRIO?

As pessoas ainda precisam morar, vender e comprar, isto é, o mercado nunca para. Ainda mais quando 11,5 milhões de brasileiros vivem em condições precárias

Construções de prédios a todo vapor e os imóveis, mesmo os antigos, registrando um aumento de preços constantes. Para se ter uma ideia, o mercado imobiliário brasileiro avançou 190% nos últimos quatro anos e o seu faturamento ultrapassou 90 bilhões de reais, um recorde no setor.

Ocorre que esse cenário está mudando. Se você pensar em um gráfico, parece que o mercado imobiliário no país está saindo de um crescimento vertiginoso para uma estabilização. Não tem jeito, é a lógica do mercado. Os dados de 2014 dão conta que as construtoras diminuíram o ritmo nos lançamentos. De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), até setembro, a venda de novas unidades caiu 44% em relação ao mesmo período de 2013.

Em resumo, parece que o mercado imobiliário está saindo da fase de boom para entrar em uma de estabilização. Vale lembrar que essa mudança não significa que o mercado vai perder dinheiro, ao contrário. São nessas horas que o bom profissional aparece. Ele se adapta e continua ganhando dinheiro como sempre ganhou.

JUSTIÇA DETERMINA QUE LOTEAMENTO DEVOLVA TAXA DE CORRETAGEM COBRADA DE CLIENTE

De acordo com o advogado Thiago Freire, o loteamento vem cobrando taxa de corretagem o que é proibido segundo o CDC.

O juiz da 1ª Vara do Juizado Especial Cível da Comarca de Ouro Preto do Oeste Dr. Glauco Antonio Alves julgou procedente ação de cobrança de taxa de corretagem feita pelo empreendimento imobiliário denominado Residencial Boa Vista Empreendimentos Imobiliários LTDA nome fantasia Residencial Park Amazonas. O loteamento situado as margens da BR 364 saída para Porto Velho segundo ficou caracterizado na ação pratica ofensa direta ao Código de Defesa do Consumidor – CDC, mais especificamente no Art. 42 que diz, o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso.

De acordo com o advogado Thiago Freire, o loteamento vem cobrando taxa de corretagem o que é proibido segundo o CDC. “Na verdade, o ônus em pagar os honorários com o corretor deveria ser da Vendedora que contratou a corretora e não do consumidor. A cobrança da taxa de corretagem ao Consumidor depende de disposição contratual no sentido de transferir tal ônus, o que no caso não verificamos. Por outro lado, temos que é ilegal impor pagamento da corretagem ao Consumidor, sem sequer o mesmo tenha sido informado previamente e claramente”, assevera o advogado.

CONSTRUTORAS APLICAM GOLPE EM QUEM DESISTE DE COMPRAR IMÓVEL

Depois que foram anunciados os números de clientes que desistem da compra de imóveis comprados na planta, as construtoras se apressaram em encontrar culpados para o problema: desta vez, a culpa é dos bancos.

Segundo as empresas, que viram os distratos crescerem cerca de 30% no último ano, as restrições mais firmes impostas pelos bancos à concessão de crédito têm feito com que compradores não consigam financiar o imóvel e precisem desistir da compra.

Isso geralmente ocorre no momento da entrega, quando o imóvel está pronto para ser habitado. Nesse tipo de negociação o cliente, normalmente, paga diretamente à vendedora cerca de 20% ou 30% do valor do negócio durante a obra. O restante, que é maior parte, é quitado quando a construção é finalizada, por meio de financiamento bancário.

Se o comprador não conseguir a obtenção do crédito no banco, não tem muita saída e em muitos casos, desiste da compra. O cliente precisa devolver o imóvel que sequer chegou a receber (apenas pagou até então) e a construtora deveria lhe devolver os valores que recebeu. Mas não é bem assim que acontece.

É nesse momento, de maior apreensão do comprador, que mais um golpe é aplicado contra ele. Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta trazem diversas ilegalidades e armadilhas para os compradores, e uma delas é justamente a parte que trata das rescisões.

Em regra geral, estão nos contratos que o negócio é irrevogável e irretratável – o que é ilegal – e dizem que em caso de inadimplência do comprador, o contrato se desfaz por culpa deste e as empresas reterão entre 70% ou 80% dos valores pagos.

GOVERNO ANUNCIA REDUÇÃO NA BUROCRACIA PARA FINANCIAR IMÓVEIS

Segundo o ministro Guido Mantega, compradores poderão dar andamento à papelada em apenas um cartório, o que reduzirá gastos com a documentação

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou nesta quarta-feira que o governo federal vai simplificar o procedimento de aquisição de imóveis por meio de financiamentos, tirando a necessidade de se percorrer diversos cartórios para registrar a papelada. “Quando você vai fazer uma transação imobiliária financiada, tem de tirar um monte de certidão em um monte de cartórios. Vamos concentrar em um único cartório”, afirmou, sem dar detalhes do tipo de cartório que será usado.

Segundo o ministro, a medida diminuirá o trabalho do comprador, simplificará a operação e dará segurança jurídica. “Dá segurança jurídica porque você vai ter um panorama de todas as transações desse imóvel. Não tem possibilidade de furo. Vai simplificar a vida”, disse.

REGISTRO DA ESCRITURA É A ÚNICA GARANTIA DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL

Você encontrou o imóvel que tanto queria. Está feliz da vida porque conseguiu o financiamento com parcelas que cabem no seu bolso. Agora é só pensar na mobília e marcar a data da mudança. Você só vê motivos para comemorar. Mas calma, ainda não acabou. É preciso registrar o imóvel para se tornar o verdadeiro dono e não ter surpresas desagradáveis futuramente. Talvez por desconhecimento, muitas pessoas deixam de registrar o bem acreditando que se tornou proprietário apenas ao assinar o contrato de compra. Fica o alerta. “Existe um velho ditado: ‘Quem não registra, não é dono’. Muitas pessoas se enganam quando pensam que a assinatura em um contrato de aquisição e venda ou mesmo de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel são suficientes para se tornar proprietário. A assinatura dos contratos é apenas o primeiro passo”, disse o advogado especialista em direito imobiliário, Leandro Vilaça Borges, ressaltando que os direitos reais de um bem imóvel só se adquirem mediante o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

A obrigação do registro é de quem adquiri o imóvel. Segundo Borges, não existe um prazo determinado para que o comprador procure um cartório, mas o aconselhável é que isso seja feito o quanto antes. “Com o título aquisitivo em mãos, por exemplo o contrato de compra e venda, e pagamento dos impostos devidos para que seja possível registrar um imóvel o próximo passo é a confecção da “escritura pública de compra e venda” que deverá ser realizada em um cartório de notas. Em seguida é necessário apresentar essa escritura no CRI competente para o registro do imóvel”, orienta o advogado.

NÃO EXISTE BOLHA IMOBILIÁRIA E SETOR GANHARÁ FORÇA APÓS A COPA, DIZ RICARDO AMORIM

Economista também acredita que o próximo governo terá de parcelar o reajuste represado das tarifas públicas porque, do contrário, a inflação das tarifas chegaria a 14% em 2015

O economista Ricardo Amorim, apresentador do programa “Manhattan Connection” da GloboNews, acredita que as pessoas que estão esperando pelo estouro de uma possível bolha imobiliária para comprar uma residência por um preço mais atrativo estão adotando uma estratégia equivocada. Durante o evento de lançamento da parceria entre a Bloomberg e o InfoMoney em São Paulo, Amorim disse que o setor imobiliário – e os preços dos imóveis – tendem a ganhar força após a Copa, já que muita gente que está adiando a decisão de compra por causa desse tipo de temor terá de rever essa posição, o que vai reforçar ainda mais a demanda. Leia a seguir os principais trechos da palestra realizada no escritório da Bloomberg, em São Paulo:

IMÓVEIS

Temos a sensação de que há uma bolha imobiliária no Brasil porque os preços subiram quatro ou cinco vezes desde o início da década passada. Mas não dá para comparar os preços atuais com os antigos porque antes não havia crédito. Naquela época, só comprava imóvel quem tinha dinheiro para pagar à vista – ou seja, pouca gente. Mas agora há condições de financiamento bem mais favoráveis. Quando comparamos os preços brasileiros com os internacionais, a gente percebe que não há uma grande distorção. Comparei o preço dos imóveis com a renda da população e constatei que um brasileiro precisa gastar 13 anos de salário para comprar uma casa atualmente. Em uma lista com 123 países, o Brasil aparece apenas na 48ª posição nesse quesito. Outro forte indicador de que não há bolha imobiliária é que estudei quase 100 casos e percebi que nunca houve um estouro de bolha em um país onde o crédito imobiliário representasse menos de 50% do PIB. No Brasil, não chega nem a 10% do PIB. Há três anos que muita gente fala que a bolha imobiliária vai estourar depois da Copa. Então há uma enorme quantidade de brasileiros que está segurando a compra, pensando em aproveitar a queda dos preços quando ela ocorrer. Mas isso não vai acontecer. Depois da Copa vai ter a demanda natural de quem é comprador e vai ter a demanda de quem esperou o estouro de bolha que não veio. Então acho que o mercado imobiliário vai, na verdade, ganhar força depois da Copa – e isso não está na conta de ninguém.

Ricardo Amorim: bolhas chinesas vão estourar, ainda que não seja possível prever quando (Luiz Messici / InfoMoney) Ricardo Amorim: bolhas chinesas vão estourar, ainda que não seja possível prever quando (Luiz Messici / InfoMoney)

TEMOR DE BOLHA NO MERCADO DE IMÓVEIS NÃO TEM FUNDAMENTO

Desde que os preços dos imóveis começaram a subir expressivamente, em 2007, vemos pessoas ansiosas e até torcendo para que ocorra uma bolha no Brasil. Há diagnósticos sobre o setor sem qualquer fundamento, pois comparam os preços de imóveis em Miami com os praticados no Brasil para justificar que os valores aqui são astronômicos. 

O problema é que esses analistas esquecem que o preço atualmente em Miami representa 1/5 do valor que era praticado em 2008, ou seja, o preço lá é que está muito baixo. Em 2007, se construía nos Estados Unidos sete vezes mais do que se constrói hoje, e os bancos emprestavam até mais de 100% do valor do imóvel dado em hipoteca, sendo que o crédito imobiliário era superior a 50% do PIB norte-americano. 

A RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: A ABRANGÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL E O DIREITO DO VENDEDOR À INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

A cláusula penal é uma prévia fixação da indenização a ser recebida pelo contratante que não deu causa ao rompimento do vínculo contratual, ou seja, trata-se de um pacto acessório que visa assegurar o cumprimento da obrigação ou de determinada cláusula contratual.

Os tribunais pátrios consolidaram o seu entendimento no que se refere à necessidade de readequação da cláusula penal nos contratos de compra e venda de imóveis para permitir a retenção pelo vendedor de parte dos valores pagos pelo comprador nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do adquirente. 

Em pesquisas jurisprudenciais constata-se que o percentual de retenção varia entre 10 e 30% do valor efetivamente pago pelo adquirente, a fim de indenizar o vendedor com os prejuízos advindos do inadimplemento contratual. 

No entanto, o direito de retenção e a abrangência da cláusula penal em referidos contratos tem se apresentado como questão tormentosa nos tribunais, especialmente em relação à necessidade do vendedor ser indenizado pela ocupação do imóvel quando o descumprimento do contrato ocorre após o adquirente ter se imitido na posse do bem objeto do contrato de compra e venda. 

Diversos são os julgados em que se determina a retenção dos valores desconsiderando os prejuízos advindos pela fruição indevida do imóvel após o descumprimento culposo do contrato pelo adquirente, ou seja, entende-se que a cláusula penal abrangeria todos os prejuízos sofridos pelo vendedor, dado o seu caráter reparatório. 

Nesse sentido, em linhas gerais, há que se destacar que a cláusula penal é uma prévia fixação da indenização a ser recebida pelo contratante que não deu causa ao rompimento do vínculo contratual, ou seja, trata-se de um pacto acessório que visa assegurar o cumprimento da obrigação ou de determinada cláusula contratual. 

O ponto principal a ser esclarecido em hipóteses em que o adquirente permanece na posse do imóvel após o descumprimento contratual é que há dois títulos, um de natureza pessoal, ou seja, contratual, pertencente ao campo dos direitos das obrigações e outro de natureza real. 

De fato tem razão a jurisprudência ao afirmar que a cláusula penal também tem função reparatória, todavia, a sua função se limita ao campo contratual.

TAXA DE CORRETAGEM NÃO PODE SER COBRADA DE COMPRADOR DE IMÓVEL.

Com a facilidade para financiamento da casa própria, o número de reclamações de consumidores sobre imóveis comprados na planta tem aumentado nos últimos anos. Dentre as queixas, a taxa de corretagem tem gerado dúvida entre os consumidores. Essa taxa é imposta ao comprador na hora de adquirir o imóvel. O presidente da Comissão de Defesa dos Direitos do Consumidor da Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional Mato Grosso do Sul (OAB/MS), Leandro Amaral Provenzano, destaca que a prática é abusiva. 

"É ilegal a taxa de corretagem cobrada do comprador do imóvel, visto que o corretor que efetuou a venda fora contratado pela construtora e, portanto, ela é que deve pagá-lo", comenta. A comissão do corretor varia de 6 a 8% o valor do imóvel. Se um apartamento, por exemplo, custar R$ 200 mil, o comprador desembolsaria mais R$ 16 mil de taxa de corretagem.